业务讨论：房地产业“营改增”面临的三个问题
到底什么是房地产增值税？对房地产业实施营业税改增值税有什么样的进步意义？影响房地产增值的因素有哪些，营业税改增值后对上游企业产业链如何？房地产营业税改征增值税后的税收影响有多少？“营改增”开始前是否有更大的税收筹划空间?应是纳税人最关心的问题。
中央财经大学税收教育研究所所长、天和智库(北京)经济研究所专委会委员贾绍华在谈到房地产业“营改增”面临的问题时表示，第一个问题，为什么我们现在讲的房地产建筑行业，金融业、生活服务业这三业进入了攻坚阶段，难度比较大;为什么说“营改增”以后链条就衔接上了;为什么说“营改增”是一种减税的措施……这么多的为什么，我觉得我们思考这个问题，首先就要从制度层面来讲，“营改增”确实是财税体制改革的风向标，因为“营改增”以后中央与地方分配关系发生了比较大的变化。
第二为什么说“营改增”是重头戏呢，因为增值税目前占到了我们税收收入的半壁江山，如果加上营业税应该超过一半。为什么说“营改增”是要打造现代财税管理的升级版呢，就是因为这样改了以后，我们现在的管理理念、管理方法等方面都发生了很多的变化。
从制度层面，从增值税这样一个重要地位来看，以及从现在财税管理角度来看，讲的风向标、重头戏以及打造一个新的升级版，都是跟着李克强总理学来的。通过“营改增”，营业税这个税种就没了，可能就留出来一个空间，可能增加一些新的税种，比如环境保护税。“营改增”，统一建立这样一个科学、规范的税收制度，这是我们的最终目的。今天我们讲“营改增”，把营业税讲的一塌糊涂，营业税那个时候为什么没有链条?我们不给它这个链条，因为当时那个背景下有好多情况。“营改增”之后，我们还是进行定额征收，同样没有链条。所以我们强调这个问题的时候绝对不能否定。我们要有历史的眼光看现在，也许我们认识的更清楚。
“营改增”之后，特别是房地产建筑行业的“营改增”，是一种减税还是增税，贾绍华认为，如果以下四个问题处理好了，它可能就是减税效果，如果处理不好它有可能是增税。
关于过渡期政策衔接问题。建筑企业和房地产企业，生产作业周期相对比较长，在这种情况下，我们目前在所得税上用了两个办法，一个两税合并的时候定了一个过渡期，这个过渡期先把政策执行完。还有一个政策就是所得税进行了提前预征。现在“营改增”大概考虑，按照项目来，老的实行老办法，新的实行新办法。这个项目指的是楼盘，而不是指一个大项目。所以这个按项目，老的，就是对没有完工的工程和没有开发完的房地产楼盘，按照老政策处理，继续按照营业税。还有就是过渡期期限不能定，既然这个项目过渡，有一个周期的问题，可能有的会有5、6年，有的1、2年。
关于核算的问题，新老项目必须要分开进行财务核算，分开管理。现在征管法，马上要修改，我们目前确实存在制度的缺陷。
关于工程造价的问题，工程招标或者是这个工程建完了，增值了没有，有人说没增值，我这个工程计划10个亿，我最后花了9亿8，我没有增值，但是有人说增值了。你怎么办，按照资产重组的规矩，没有产生交易就可以视作不增值。否则没有办法弄了，怎么解决这个问题，关于这个问题，这是为了保证工程造价的真实性，合法性，所以我觉得工程造价不能够还有增值因素。
关于土地使用税和土地增值税，甚至耕地占用税的问题。过去我们开征土地使用税和土地增值税的时候，目的就是鼓励和规范房地产企业节约使用土地，防止倒卖土地。但是“营改增”之后，这两种税大概没有存在的必要了。
所以如果这四点解决了，肯定是减税的，肯定是利好企业的，另外也给我们留下了一个比较好的增税空间。关于减税效果怎么样，是不是利好，我觉得具体问题我们具体分析，如果把这四个问题关注到了，处理好了，肯定是利好，不仅有利房地产业的健康平稳发展，而且还有利于整个经济能够在房地产这样一个支柱产业，带动整个经济向好的方向，健康方向发展。
第三个问题地方税体系建设。大概也是“营改增”之后所面对的一个很重要的问题，涉及到政府、市场、企业、老百姓这几者的关系问题，涉及到中央政府与地方政府的问题，怎么调动两个积极性的问题。预算法订了以后，一年预算能做多少事，这些问题也是相当复杂的。十八大已经定了财税国家治理的重要的支柱，所以这样一个重要支柱肯定是我们下一步将认真讨论的，其中，比如说资源税，12月1号开始由从量到从价，这个小小的改动，带来了下一步消费税改造的问题等等。
